Co trzeba zawrzeć w umowie przedwstępnej?
Umowa przedwstępna jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy ( art. 389 Kodeksu Cywilnego).
Jeśli strony nie zawrą w niej niezbędnych elementów jakie musi mieć umowa sprzedaży, nie będzie można uznać, że została zawarta ważna umowa przedwstępna sprzedaży, z powodu braku spełnienia wymagań przewidzianych dla umowy przedwstępnej określonych w art. 389 par 1 Kodeksu Cywilnego.
Dziś opiszę Wam najważniejsze elementy umowy przedwstępnej.
1. CENA
Powinna być jasno doprecyzowana, może być określona sumarycznie lub cena jednostkowa za m2.
2. METRAŻ
Może on wynikać z wcześniejszego aktu lub księgi wieczystej. Należy każdorazowo zweryfikować te dane, prosząc o nr księgo wieczystej, wówczas wejdź na stronę EUKW – strona główna (ms.gov.pl)
3. PRZYNALEŻNOŚĆ DODATKOWYCH POMIESZCZEŃ
Należy zwrócić uwagę czy do lokalu jest przynależne jakikolwiek pomieszczenie przynależne, np. piwnica, komórka, strych. Pamiętaj, aby umieścić metraż tego pomieszczenia na umowie przedwstępnej. Kupujący płaci za mieszkanie, pomieszczenia przynależne to tzw. wartość dodana
4. SPOSÓB I TERMIN PŁATNOŚCI KOŃCOWEJ
Może się odbyć na kilka sposobów: gotówką w dniu podpisania aktu, przelewem po podpisaniu aktu, kupno w kredycie.
Odradzamy przelew po akcie, kupujący może się spóźniać z zapłatą, wówczas i tak stajemy się właścicielem, ale odzyskanie środków to długotrwały proces. Jeśli zaś kupujemy w kredycie ważne jest, aby notariusz zawarł w akcie odpowiednie zapisy. Warto jako sprzedający zweryfikować zapis umowy kredytowej, co do terminu wypłaty kredytu.
5. LISTA DOKUMENTÓW DO PRZEDŁOŻENIA PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO
Przede wszystkim: księga wieczysta, akt notarialny, dowód osobisty, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości. Jeśli nie ma KW, to zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwskazań do założenia KW, zaświadczenie z wydziału meldunkowego o braku osób zameldowanych w lokalu, zaświadczenie z UM o tym, że nieruchomość leży lub nie leży w strefie rewitalizacji.
6. ZAPIS O UPRZĄTNIĘCIU LOKALU.
Warto zapisać klauzulę, że sprzedający uprzątnie mieszkanie, aby nie zostało to na Twojej głowie. W przypadku wielkogabarytowych rzeczy może się to wiązać z kosztami.
7. TERMIN OPUSZCZENIA LOKALU PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO
Notariusz przeniesie ten termin do aktu, pamiętaj każda zmiana terminu, wymaga Twojej zgody jako kupującego i najlepiej zawrzeć wówczas aneks do aktu.
8. TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ
Sprzedający będzie chciał skrócić okres, kupujący wydłużyć. Pamiętaj, aby spotkać się po środku, uwzględniając, np. czas otrzymania kredytu.
9. ODPOWIEDNIE ZAPISY PRAWNE
Np. że mieszkanie nie jest przedmiotem zastawu osób trzecich, że sprzedający nie ma żadnych zaległości, że nie prowadzi działalności w sprzedawanej nieruchomości. O szczegóły dopytaj notariusza.
Źródło informacji
STREFA NIERUCHOMOŚCI, NR6, WRZESIEŃ-LISTOPAD 2019
Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?
Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?
Do odbioru technicznego mieszkania od dewelopera należy się bezwzględnie przygotować, bowiem wykryte wady i usterki na tym etapie, pozwolą nam zaoszczędzić pieniądze i zostaną naprawione na koszt dewelopera.
Protokół zdawczo-odbiorczy musi zawierać wszystkie istotne usterki.
Co należy sprawdzić?
1. Tynki
Należy wizualnie sprawdzić strukturę powierzchni, a za pomocą poziomicy również ich płaszczyznę. Nie powinno być żadnych zarysowań oraz pęknięć, ale musimy pamiętać, że nowo wybudowany budynek, będzie mówiąc kolokwialnie osiadał i mogą pojawiać się z biegiem czasu pęknięcia. Ważnym elementem jest również zawilgocenie, do zbadania tego służyć nam będzie higrometr. Pozostawienie jakichkolwiek zawilgoceń, może skutkować wykwitami pleśni
2. POSADZKA
Sprawdzamy czy została wykonana w poziomie, tutaj posłuży nam poziomica najlepiej 2-metrowa. Nie może być żadnych wykruszeń, nachlapań, pęknięć.
3. STOLARKA OKIENNA
Obejrzyj okna czy na szybach i ramach nie ma żadnych zarysowań. Ważne jest sprawdzenie również również uszczelek, nie powinny być pofalowane, ani wgniecone. Nasze okna po otwarciu powinny pozostać z zadanym miejscu, jeśli się przesuwają świadczy to o ich niewłaściwym montażu. Warto sprawdzić jakość osadzenia, poprostu czy nie wieje spod okien.
4. STOLARKA DRZWIOWA
Należy sprawdzić czy drzwi, ościeżnice, klamki a także zamek nie noszą śladów zarysowań. Wizjer, jeśli występuje powinien być przejrzysty. Sprawdzamy również pion progu, jeśli został osadzony.
5. INSTALACJA WENTYLACJI
Niezwykle ważny ze względów nasze bezpieczeństwa, a nawet życia aspekt. Nie zaniedbuj go proszę. Sprawdź drożność i właściwe działanie wentylacji. Do tej instalacji należy nie tylko wyjście z kanałów w postaci kratek, ale też nawietrzaki ( małe listwy zamontowane w górnej ramie okna), które dostarczają do pomieszczenia świeżego powietrza. W kuchni i łazience zawsze musi znaleźć się wentylacja. Możesz użyć anenometru, aby sprawdzić przepływ powietrza w kanałach wentylacyjnych.
6. INSTALACJE WODNO-KANALIZACYJNE
Znajdź dopływ wody oraz odpływ ścieków. Umywalka, zlew, bidet, prysznic i wanna muszą mieć dwa przyłącza, które będą dostarczać zimną i ciepłą wodę oraz jeden odpływ. Muszla klozetowa oraz pralka jeden dopływ zimnej wody oraz jeden odpływ.
7. INSTALACJA ELEKTRYCZNA
W pierwszej kolejności skup uwagę na skrzynce z bezpiecznikami. Bez problemu powinna się otwierać i zamykać, a bezpieczniki powinny być opisane do poszczególnych urządzeń lub pomieszczeń. Sprawdź czy punkty świetlne, gniazdka i włączniki są rozmieszczone zgodnie z projektem. Warto sprawdzić czy w kuchni mamy zainstalowaną instalację 3-fazową lub „siła”, będzie to niezbędne do podłączenia kuchni indukcyjnej lub ceramicznej.
8. INSTALACJA GRZEWCZA
Skup uwagę na grzejnikach, czy nie noszą śladów odprysków farb, wgnieceń, zabrudzeń czy też zarysowań. Jeśli nie zostały założone termostaty, zapytaj kiedy zostaną zamontowane, czy wogóle zostaną. Jeśli masz ogrzewanie podłogowe, poproś o protokół z próby szczelności.
9. BALKON LUB OGRÓDEK
Sprawdź poziomicą spadek, jakość wykonana obróbek blacharskich na krawędziach balkonu. Stabilność balustrad to kolejny ważny element.
10. KOMÓRKA LOKATORSKA, GARAŻ LUB MIEJSCA POSTOJOWE
Sprawdź wymiary miejsca parkingowego, według nowych przepisów wymiary min. 2,5mx5m.
Ze względu na dużą ilość aspektów technicznych i sprzętowych warto wziąć pod uwagę wynajęcie specjalistów. Znają oni doskonale wszelkie triki wykonawców oraz mają dostęp do norm budowlanych oraz profesjonalnego sprzętu.
Źródło: strefa nieruchomości, nr 7, grudzień 2019-luty 2020